颇有深意的金地董事会换届

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在2023年报发布后,金地董事会“换届方案”尘埃落定。与外界预设情况有些出入,比如,董事长人选、增设副董事长、险资大股东的深度参与等。

对此,金地方面表示,第十届董事会候选董事将形成多元、均衡的董事会结构,能充分发挥混合所有制的优势。有理由相信,一个规模适中、专业互补的董事会以及稳定的经营管理团队,将为金地在当前市场环境下保持生产经营的稳定提供有力保障。

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自凌克去年10月宣布辞任金地集团董事长职务后,总裁黄俊灿代为行使金地集团董事长职务。

顺理成章,经验意识主导,外界以为,黄俊灿应该就是下一届金地董事长。

毕竟,他是老金地人,1992年毕业就在金地工作,大学专业是工民建专业,从金地工地上最基层的技术员干起。曾任金地工程部副经理、金地北京公司副总经理、金地深圳公司总经理、监事会职工代表监事、总裁助理、财务总监。

没想到,结果跟预设情况完全不一样。新任董事长是徐家俊,并非黄俊灿。

公告中表示,黄俊灿因个人发展原因,不参与第十届董事会董事提名。

金地集团对黄俊灿过往的付出,也给予了高度认可:

黄俊灿董事任职以来,特别是担任总裁以来,恪尽职守、勤勉尽责,以出色的地产操盘能力,和丰富的公司经营管理经验,为公司高质量发展做出了突出贡献。尤其是过去几个月代理金地集团董事长职务期间,他带领经营团队克服困难,保障了公司生产经营和现金流安全。

从中也可以看出,黄俊灿的独特优势在于,出色的操盘能力、经营管理能力。

当然,这样的特质是任何一家优秀的房地产企业所需要且必须要具备的。

但过去是过去,现在是现在。房地产形势不可同日而语,需求、条件等也必然随之而变。当然,这并非想说明“金地不需要黄俊灿”。只是想表达的是房地产形势的改变和一些客观存在的当下更为紧迫的需求。

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那为什么新一届董事长是年纪轻松的徐家俊呢?

46岁的徐家俊此前已服务金地20年,在当选董事长前,他担任过金地集团的高级副总裁、董事会秘书、金地商置行政总裁。

金地集团对他的评价是:

在近年来的行业调整期,徐家俊牵头在融资、投资者关系等方面做了大量工作,为保障金地的现金流安全发挥了举足轻重的作用。其管理能力和丰富的业务经验,获得了各方股东、外部机构和公司经营团队的一致认可。

可见,融资、投资者关系的牵头和处理,是徐家俊的个人优势。

应该说,保障现金流安全,不仅仅是金地的需求,应该是所有房企当下最为紧迫的任务。

因此,流动性资金压力之下,徐家俊这方面突出的能力,也不仅是金地所需要的,更是所有房企的所需。

现实情况是,偿债压力方面,也是外界对金地的普遍质疑。

去年10月份,穆迪将金地评级下调,并表示,评级下调反映出金地集团的信用状况严重削弱,再融资风险很高,这是由于合同销售额下降、流动性恶化以及未来12至18个月将有大量债务到期。在中国的房地产市场复苏前景不确定的情况下,负面展望反映了该公司改善融资渠道和运营能力的不确定性。

这一幕有没有似曾相识的感觉。没错,就是跟最近穆迪下调万科评级面临一样的情况。

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金地偿债意愿和能力怎么样呢?这关系到新一届管理层面临的后期压力。

YY评级今年1月底解读金地近期舆情和销售时表示,通过近期舆情梳理,认为金地具有偿付意愿,偿付能力则较大程度取决于国资支持和银行融资。

银行融资方面,3月5日,金地以北京金地中心为抵押向交通银行深圳分行申请经营性物业抵押贷款融资,融资本金 40 亿元。这是金地一个月内落地的第二笔大额融资;

2 月 26 日,金地向招商银行股份深圳分行申请了 25 亿元的授信额度,金地及子公司东莞金地房地产投资为该融资事项提供股权质押担保。

现在这种情况下,还能够获得银行融资的房企,至少都属于优质房企范畴。

在此基础上,有过融资等牵头经历和经验的徐家俊,此时此刻的到来,或许能在融资方面起到进一步的助力作用。这对金地发展,是一个锦上添花的利好。

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偿付能力的另一个关键因素是国资支持。

国资支持方面,此次换届安排也颇有深意。

金地宣布将设立副董事长的职位,当董事长不能履行或不履行职能时,将由副董事长代之。这个职位,由福田投控的董事长季彤担任。

业内人士认为,这体现出国资股东对金地未来发展的支持。目前,深圳市福田投资控股有限公司是金地集团第二大股东,持有3.52亿股,占比7.79%。

此前这类支持就已开始。去年12月29日,来自金地集团的公告,福田投控以32.5亿对价收购金地环湾城项目51%股权。

这意味着前者对后者,以市场化的方式提供了实质性的流动性支持。

关键时候,国资将力挺企业,帮助其渡过难关,穿越周期。近期万科股东深铁集团约10亿购买万科印力REIT,就是一个佐证。

关键时刻,国资背景还是有效的信用背书。这次福田投控董事长季彤直接进入金地董事会,将有效提振市场、投资者及金融机构对金地的信心,未来发展预期良好。

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对新一届管理层,另一个有利基点是,金地相对稳健的经营业绩。

3月14晚,金地率先发布2023年报。财报显示,面临充满挑战的行业环境,金地凭借优质的城市布局和灵活的经营管理措施,2023年实现签约金额1535.5亿元,销售业绩依然保持在行业第一梯队。2023年高质量交付房屋11.3万余套。

虽然利润下降,但仍维持了“每年分红”传统,使得 2001年上市以来保持每年分红的传统将得到延续。董事会拟定的2023年度利润分配方案为,每10股派发现金股利0.197元(含税),分红总额约8894万元。

报告期末,计息负债余额为919亿元。资产负债率为68.7%,剔除预收款项后的资产负债率为61.3%,净负债率为53.2%,债务融资加权平均成本为4.36%。

报告期内,金地坚持深耕高能级城市,提高投资标准,量入为出优化配置投资资源。在上海、杭州、南京、西安等核心城市共新增土地储备约95万平方米,总投资额约125亿元。截止报告期末,总土地储备约4100万平方米,权益土地储备约1800万平方米,其中,一、二线城市占比约73%。

截至报告期末,持有货币资金297.4亿元。持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。